Jest to zupełnie nowy dokument planistyczny wprowadzony w ramach reformy planowania przestrzennego, która weszła w życie we wrześniu 2023 roku.

Zastąpi on obowiązujące obecnie Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego i w odróżnieniu od niego będzie tzw. „aktem prawa miejscowego”. A więc będzie wiążący zarówno przy opracowywaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, jak też (czego wcześniej nie było) przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy.

Będzie to pierwszy dokument w skali kraju, który w całości jest dokumentem cyfrowym. W odróżnieniu od miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z którymi wiele osób mogło mieć styczność np. planując kupno działki lub budowę domu, w planie ogólnym wcale nie występuje część tekstowa, a jego „część graficzną” obrazuje plik cyfrowy (w formacie GML, skrót z ang. Geography Markup Language), do którego otwarcia potrzebne są odpowiednie narzędzia cyfrowe. Jedynym elementem tekstowym będzie uzasadnienie, opisujące zasady ustalania poszczególnych stref planistycznych, które nie jest już jednak częścią samego planu ogólnego.

Strefy planistyczne

Będzie on opracowaniem składającym się z obszarów, tzw. stref planistycznych pokrywających całe miasto. Każda strefa zawiera zestaw opisujących ją atrybutów, które są niezwykle istotne z punktu widzenia każdego właściciela działki. Po pierwsze atrybuty te opisują tzw. profil podstawowy i profil uzupełniający, czyli rodzaj przeznaczenia terenu, jakie może być realizowane w danej strefie. A więc dowiemy się, czy możliwa jest np. budowa budynku mieszkalnego, obiektu usługowego itp.

Kolejne atrybuty zawarte w strefie opisują maksymalne dopuszczalne parametry zabudowy, takie jak wysokość obiektu, maksymalną powierzchnię zabudowy na działce czy minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej.

Warto zaznaczyć że miasto nie posiada całkowitej dowolności w zakresie zarówno wyznaczania stref planistycznych (w szczególności stref z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej), jak i wskaźników zabudowy (wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej). Ograniczają ją w tym zakresie chociażby ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii.

Wiążące parametry

Wymienione wyżej parametry będą stanowiły też maksymalne i minimalne wartości, przyjmowane w nowo opracowywanych miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego i decyzjach o warunkach zabudowy – nie będzie możliwości ich przekroczenia, nawet jeśli w okolicy występuje zabudowa przekraczająca te wartości.

Ważnym elementem planu ogólnego będą tzw. „obszary uzupełnienia zabudowy” zwane często OUZ. W przypadku braku planu miejscowego, jedynie na takich obszarach możliwe będzie, po spełnieniu pozostałych wymaganych przepisami warunków, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Zasady wyznaczania tego obszaru są ściśle regulowane przez rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii.

Najpierw opinie i uzgodnienia

W pierwszych dniach listopada przekazaliśmy projekt planu ogólnego do opiniowania, uzgadniania przez instytucje i podmioty przewidziane w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Swoje stanowisko dotyczące ustaleń planu będzie musiało wyrazić ok. 40 instytucji (np. urzędu wojewódzkiego, marszałkowskiego, konserwatora zabytków itd.). Jest to czas zarezerwowany dla nich, aby oceniły pod względem formalnym projekt planu, w zakresie dotyczącym funkcjonowania poszczególnych instytucji. Jest to także pierwszy moment w toku procedury planistycznej, kiedy projekt planu został publicznie udostępniony na stronach Biuletynu Informacji Publicznej Urzędu Miasta Płocka.

W tym czasie brak jest jeszcze możliwości wypowiadania się w zakresie planu przez mieszkańców, w tym także składania do niego uwag. Temu będzie służył kolejny etap procedury planistycznej, to jest konsultacje społeczne.

Jednakże już teraz warto podjąć próbę odczytania tego dokumentu, by na spokojnie przeanalizować jego zawartość. Na swoich stronach Ministerstwo Rozwoju i Technologii (Zagospodarowanie przestrzenne – cyfryzacja, zakładka Narzędzia) udostępnia przeglądarkę danych przestrzennych, za pomocą której można wczytać plan ogólny i uzyskać wiedzę o dopuszczalnym rodzaju i parametrach zabudowy w każdej strefie. Bezpośredni adres to:

https://www.gov.pl/web/gov/sprawdz-poprawnosc-danych-przestrzennych-oraz-metadanych#

Konsultacje z mieszkańcami

Na etapie konsultacji społecznych planowane jest uruchomienie dodatkowych możliwości zapoznania się z treścią planu. – Zaprosimy mieszkańców do dyskusji publicznej i zorganizujemy dyżury projektantów. Uruchomimy także portal mapowy, w ramach którego będzie można odszukać swoją nieruchomość i sprawdzić ustalenia planu ogólnego. Wprowadzimy też inne rozwiązania ułatwiające zapoznanie się z tym opracowaniem – zapowiada Artur Zieliński, zastępca prezydenta ds. rozwoju i inwestycji.

O wszelkich planowanych w ramach konsultacji działaniach będziemy informować na bieżąco na stronie internetowej Urzędu Miasta Płocka w zakładce Rozwój miasta/ Planowanie przestrzenne/ Plan ogólny.

Plan ogólny

https://nowybip.plock.eu/F7STnVJS/plan-ogolny

Daniel Falandysz